2025 सितंबर, दक्षिण कोरियाई रियल एस्टेट बाजार का मोड़ - DSR नीति और सियोल अपार्टमेंट बाजार की स्थिति

2025 सितंबर में दक्षिण कोरियाई रियल एस्टेट बाजार एक महत्वपूर्ण मोड़ पर खड़ा है। सरकार की DSR (कुल ऋण मूलधन वापसी अनुपात) नीति समायोजन और सियोल अपार्टमेंट कीमतों के ध्रुवीकरण की घटना बाजार सहभागियों का ध्यान आकर्षित कर रही है, विशेषज्ञों का पूर्वानुमान है कि इस साल की दूसरी छमाही रियल एस्टेट बाजार के नए चरण का निर्धारण करने वाला समय होगा।

यह स्थिति भारतीय रियल एस्टेट बाजार के लिए विशेष रूप से प्रासंगिक है क्योंकि भारत में भी होम लोन नीतियों, आरबीआई की ब्याज दरों, और शहरी आवास बाजार में समान चुनौतियां हैं। दक्षिण कोरिया का DSR नीतिगत दृष्टिकोण भारत की LTV (लोन टू वैल्यू) और घरेलू ऋण नियमों से काफी मिलता-जुलता है। विशेष रूप से मुंबई, दिल्ली, बैंगलोर जैसे प्रमुख शहरों में आवास की कीमतों में वृद्धि और मध्यम वर्गीय परिवारों के लिए घर खरीदने की चुनौतियां दक्षिण कोरिया की स्थिति से काफी समान हैं।

भारत में भी 'होम फॉर ऑल', 'प्रधानमंत्री आवास योजना' जैसी योजनाओं के बावजूद मेट्रो शहरों में आवास की पहुंच एक बड़ी समस्या है। दक्षिण कोरिया के नीतिगत समाधान भारत के लिए महत्वपूर्ण सीख दे सकते हैं।

DSR नीति समायोजन, बाजार स्थिरीकरण का संकेत

सरकार द्वारा हाल ही में घोषित रियल एस्टेट नीति में सबसे ध्यान आकर्षित करने वाला हिस्सा जमानत राशि ऋण पर DSR लागू करने की छूट की नीति है। 2024 की दूसरी छमाही से पूरी तरह लागू हुई स्ट्रेस DSR दूसरे चरण के कारण राजधानी क्षेत्र की घरेलू कीमत वृद्धि धीमी हुई स्थिति में, यह उपाय वास्तविक आवश्यकता वाले लोगों के घर खरीदने के बोझ को कम करने के लिए नीतिगत सहायता के रूप में समझा जा रहा है।

स्ट्रेस DSR उधारकर्ता के सभी ऋणों के लिए ब्याज दर में परिवर्तन को ध्यान में रखकर अतिरिक्त ब्याज दर लगाकर ऋण सीमा निर्धारित करने की पद्धति है। इस नीति के लागू होने से होम लोन की पहुंच काफी सीमित हो गई थी। विशेष रूप से सियोल और राजधानी क्षेत्र में अपार्टमेंट खरीदने वाले वास्तविक आवश्यकता वाले लोगों को सबसे बड़ा नुकसान हुआ था।

भारतीय संदर्भ में देखें तो यह काफी दिलचस्प है क्योंकि आरबीआई भी होम लोन के लिए LTV अनुपात और जोखिम भारांकन का उपयोग करता है। जब भारत में रेपो रेट बढ़ती है तो EMI बढ़ जाती है, जैसे दक्षिण कोरिया में DSR तनाव परीक्षण होता है। हाल ही में भारत में होम लोन ब्याज दरें 8.5% से 9.5% तक रही हैं, जो मध्यम वर्गीय खरीदारों के लिए चुनौती है।

कोरियाई रियल एस्टेट संस्थान के अधिकारी ने कहा, "6.27 रणनीति के बाद घरेलू कीमतें स्थिर हो रही हैं, अगली आधार ब्याज दर कमी तक समय देकर बाजार की स्थिति देखने की योजना है।" यह दिखाता है कि सरकार तीव्र नीति बदलाव की बजाय क्रमिक बाजार स्थिरीकरण को अपना रही है।

सियोल अपार्टमेंट बाजार, क्षेत्रीय ध्रुवीकरण की गहराई

सियोल अपार्टमेंट बाजार में क्षेत्रीय कीमत अंतर और बढ़ रहा है। 2025 तीसरी तिमाही के आधार पर सियोल अपार्टमेंट बिक्री की मध्यम कीमत लगभग 10 बिलियन वन (लगभग 60 करोड़ रुपये) है, लेकिन गंगनम-गू में 24 बिलियन वन (144 करोड़ रुपये), नोवन-गू में 5.9 बिलियन वन (35 करोड़ रुपये) के साथ 4 गुना से अधिक का अंतर दिख रहा है।

विशेष रूप से गंगनम के 3 जिलों को केंद्र में रखकर पुनर्निर्माण परियोजना पूरी गति में आने के साथ उस क्षेत्र की कीमत वृद्धि उल्लेखनीय है। जामवन हनगंग 84㎡ विशेष क्षेत्र इस महीने 35 बिलियन वन (लगभग 210 करोड़ रुपये) में बिककर नया रिकॉर्ड बनाया, जामवन हनशिन 84㎡ भी इस साल जून में 34 बिलियन वन (204 करोड़ रुपये) में बिकी, 5 महीने में 7 बिलियन वन (42 करोड़ रुपये) तक की वृद्धि हुई।

यह स्थिति भारतीय संदर्भ में काफी समान है। मुंबई में बांद्रा, जुहू और दक्षिण मुंबई के इलाकों में अपार्टमेंट की कीमतें प्रति वर्ग फुट 40,000-80,000 रुपये तक होती हैं, जबकि उपनगरीय इलाकों में 15,000-25,000 रुपये प्रति वर्ग फुट। दिल्ली में भी साउथ दिल्ली, गुड़गांव के कुछ हिस्सों में बेहद महंगे अपार्टमेंट हैं जबकि नोएडा, फरीदाबाद में अपेक्षाकृत सस्ते।

यह घटना दर्शाती है कि राजधानी क्षेत्र में 'नए निर्माण को प्राथमिकता (नव निर्माण प्राथमिकता)' की प्रवृत्ति जारी है। नए अपार्टमेंट की प्राथमिकता बढ़ने के साथ, पुराने अपार्टमेंट के साथ कीमत अंतर और बढ़ रहा है।

बाजार की जटिलताएं और भविष्य के पूर्वानुमान

रियल एस्टेट विशेषज्ञों का विश्लेषण है, "2026-2027 में प्रवेश भवन मात्रा की कमी और जमानत राशि वृद्धि, आधार ब्याज दर कमी के कारण ऋण ब्याज दर में गिरावट आदि सियोल अपार्टमेंट कीमत वृद्धि के मुख्य कारक के रूप में काम कर रहे हैं।" दूसरी ओर आर्थिक मंदी की चिंता और 2024 जुलाई-अगस्त के अल्पकालिक तीव्र वृद्धि के कारण थकान, अभी भी ऊंची घरेलू कीमत स्तर को गिरावट कारक के रूप में चुना जा रहा है।

कोरियाई केंद्रीय बैंक की अतिरिक्त ब्याज दर कमी की संभावना भी बाजार को प्रभावित कर रही है। विदेशी निवेश बैंकों का पूर्वानुमान है कि कोरियाई केंद्रीय बैंक 2025 जनवरी से आधार ब्याज दर कमी शुरू कर सकता है, यह रियल एस्टेट बाजार में नया चर बनकर काम करेगा।

भारत में भी आरबीआई की मॉनेटरी पॉलिसी का रियल एस्टेट पर गहरा प्रभाव होता है। जब रेपो रेट कम होती है तो होम लोन सस्ते हो जाते हैं और खरीदारी बढ़ जाती है। कोविड के बाद जब ब्याज दरें कम थीं तो भारत में भी प्रॉपर्टी की मांग काफी बढ़ी थी।

विशेषज्ञों का पूर्वानुमान है कि 2025 सियोल अपार्टमेंट बाजार 'ऊपर कम नीचे ज्यादा' पैटर्न दिखाने की संभावना अधिक है। पहली छमाही में अपेक्षाकृत कमजोरी दिखाकर दूसरी छमाही में मजबूती दिखाने का मतलब है। इसके अनुसार 2025 की पहली छमाही घर खरीदने के लिए अच्छा समय हो सकता है, ऐसा विश्लेषण भी सामने आ रहा है।

भारतीय रियल एस्टेट बाजार के लिए सीख

दक्षिण कोरिया की रियल एस्टेट नीति से भारत के लिए कई महत्वपूर्ण सीख हैं:

प्रथम, नीतिगत स्थिरता: बार-बार नीति बदलने से बाजार में अस्थिरता होती है। दक्षिण कोरिया की तरह एक संतुलित और दीर्घकालिक दृष्टिकोण अपनाना जरूरी है।

द्वितीय, क्षेत्रीय संतुलन: सभी मेट्रो शहरों में आवास की पहुंच बढ़ाने के लिए क्षेत्रीय विकास जरूरी है। केवल टियर-1 शहरों पर निर्भर न रहकर टियर-2, टियर-3 शहरों में भी आवास विकास करना चाहिए।

तृतीय, पहली बार खरीदारों के लिए सहायता: दक्षिण कोरिया की तरह पहली बार घर खरीदने वालों के लिए विशेष छूट और सुविधाएं देनी चाहिए।

किम क्यॉन्ग-मिन प्रोफेसर ने कहा, "2025 सियोल रियल एस्टेट के लिए सुपर साइकल की लहर पकड़ने वाला साल होगा" और "अल्पकालिक तीव्र वृद्धि नहीं बल्कि दीर्घकालिक वृद्धि बाजार की संभावना को ध्यान में रखना चाहिए" पर जोर दिया।

अंततः 2025 सितंबर वर्तमान में दक्षिण कोरियाई रियल एस्टेट बाजार सरकारी नीति, ब्याज दर स्थिति, आपूर्ति मात्रा आदि विविध चरों का जटिल संयोजन करने वाले जटिल चरण में प्रवेश किया है। बाजार सहभागियों को अल्पकालिक हलचल में खुशी-गम में न पड़कर मध्यम-दीर्घकालिक दृष्टिकोण से सावधान निर्णय लेना चाहिए।

भारत के संदर्भ में यह दर्शाता है कि रियल एस्टेट बाजार एक जटिल पारिस्थितिकी तंत्र है जहां नीतिगत निर्णय, आर्थिक स्थिति, और सामाजिक जरूरतों का संतुलन महत्वपूर्ण है। दक्षिण कोरिया का अनुभव भारत के नीति निर्माताओं और घर खरीदारों दोनों के लिए मूल्यवान अंतर्दृष्टि प्रदान करता है।