कोरियाई जिओन्से बाजार में क्रांतिकारी बदलाव: एक मिलियन वॉन किराया युग और आवास आपूर्ति की गंभीर कमी

कोरियाई आवास किराया बाजार में मौलिक संरचनात्मक परिवर्तन हो रहा है। जिओन्से धोखाधड़ी के बाद शुरू हुआ पारंपरिक जिओन्से सिस्टम (बड़ी जमानत राशि, बिना मासिक किराया) से मासिक किराए में बदलाव सितंबर 2025 में एक अपरिवर्तनीय प्रवृत्ति बन गया है। जबकि सियोल के अपार्टमेंट किरायेदारों में से आधे अब प्रति माह 10 लाख वॉन (लगभग 60,000 रुपये) से अधिक का मासिक किराया वहन कर रहे हैं, राष्ट्रीय स्तर पर नए निर्माण में 40% की कमी ने आवास की बोझ को और बढ़ा दिया है।

सियोल नगर निगम द्वारा जारी नवीनतम आंकड़ों के अनुसार, सियोल के अपार्टमेंट किरायेदारों में से 50.3% प्रति माह 10 लाख वॉन से अधिक किराया देते हैं, जो पिछले साल की समान अवधि की तुलना में 15% की वृद्धि है। विशेष रूप से गांगनाम के तीन प्रतिष्ठित जिलों (गांगनाम, सेओचो, सॉन्गपा) में, 15 लाख वॉन (लगभग 90,000 रुपये) से अधिक मासिक किराया देने वालों का प्रतिशत 60% से अधिक है, जो दिखाता है कि सियोल में आवास की लागत चरम स्तर पर पहुंच गई है। यह घटना 2 करोड़ वॉन से अधिक जमानत राशि वाले वर्गों में जिओन्से धोखाधड़ी के केंद्रित होने के बाद मकान मालिकों के मासिक किराए में तेजी से बदलाव का परिणाम है।

जिओन्से बाजार का संरचनात्मक पतन

जिओन्से बाजार का पतन केवल कीमतों में वृद्धि से आगे बढ़कर इस कोरिया-विशिष्ट प्रणाली के अस्तित्व को ही खतरे में डाल रहा है। कोरिया रियल एस्टेट बोर्ड के आंकड़ों के अनुसार, 2025 की पहली छमाही में नए जिओन्से अनुबंधों का अनुपात कुल किराया अनुबंधों का 23.4% तक गिर गया, जो 2020 के 45.2% से लगभग आधा हो गया। सियोल में विशेष रूप से यह अनुपात 18.9% तक गिर गया, जो पूरी तरह से मासिक किराए के वर्चस्व वाली संरचना में बदलाव को दर्शाता है।

इस बदलाव की पृष्ठभूमि में जिओन्से गारंटी बीमा आवश्यकताओं का कड़ा होना और मकान मालिकों की जोखिम से बचने की प्रवृत्ति में वृद्धि है। 2022 की दूसरी छमाही से तेज हुई जिओन्से धोखाधड़ी घटनाओं के कारण बड़ी मात्रा में जिओन्से फंड का प्रबंधन करने के बोझ को महसूस करने वाले मकान मालिकों ने मासिक किराए में बदलाव को तेज़ कर दिया। वास्तव में सियोल के आंकड़ों के अनुसार, जिओन्से धोखाधड़ी की शिकायतों के केंद्रित क्षेत्रों में मासिक किराए में बदलाव की दर अधिक है।

समस्या यह है कि जिओन्से बाजार की यह कमी पूरी तरह से किरायेदारों पर डाली जा रही है। वही अपार्टमेंट जो जिओन्से अनुबंध में 25 करोड़ वॉन में था, अब मासिक किराए में 5 करोड़ वॉन जमानत और 18 लाख वॉन मासिक किराए में बदल जाता है। यह सालाना 2.16 करोड़ वॉन का किराया बोझ है, जो जिओन्से राशि पर 8.6% की रिटर्न दर के बराबर है।

आपूर्ति की कमी और लॉटरी नामांकन का उन्माद

आवास लागत में वृद्धि के साथ-साथ आवास आपूर्ति की कमी की समस्या भी गंभीर होती जा रही है। 2025 में राष्ट्रीय नए निर्माण की मात्रा पिछले साल की तुलना में 40% कम हो गई, और सियोल तथा मेट्रोपॉलिटन क्षेत्र में आपूर्ति की कमी गंभीर स्तर पर पहुंच गई। इसके कारण सितंबर में बेचे गए जमसिल ले एल की प्राथमिकता प्रतिस्पर्धा दर 632:1 रिकॉर्ड हुई और इसे '10 अरब वॉन लॉटरी' उपनाम मिला।

केबी कुकमिन बैंक रिसर्च इंस्टीट्यूट के विश्लेषण के अनुसार, 2025 में आवास निर्माण शुरुआत 3.8 लाख यूनिट अनुमानित है जबकि पूर्णता केवल 3.6 लाख यूनिट तक पहुंचेगी। यह सालाना आवास मांग के अनुमानित 4.5 लाख यूनिट से काफी कम है, जो दर्शाता है कि आपूर्ति की कमी संरचनात्मक रूप से जारी रहेगी। मेट्रोपॉलिटन क्षेत्र में विशेष रूप से पुनर्विकास और पुनर्निर्माण परियोजनाओं में देरी के कारण नई आपूर्ति और भी सीमित है।

यह आपूर्ति की कमी बिक्री मूल्य वृद्धि का कारण बन रही है। सियोल के नए अपार्टमेंट की औसत बिक्री कीमत प्रति 3.3 वर्ग मीटर 3.5 करोड़ वॉन (लगभग 26 लाख रुपये) से अधिक है, और गांगनाम क्षेत्र में 5 करोड़ वॉन से अधिक के अल्ट्रा-हाई-एंड बिक्री सामान्य हो गई है। नामांकन पर जीतने पर बाजार मूल्य के साथ औसत 3 करोड़ वॉन का अंतर होने से नामांकन वास्तव में लॉटरी जैसा हो गया है।

ब्याज दर कटौती का विरोधाभास और आवास बोझ

कोरिया बैंक की बेंचमार्क ब्याज दर कटौती नीति उल्टे आवास बोझ बढ़ाने वाली विरोधाभासी स्थिति भी पैदा कर रही है। ब्याज दर कटौती से जिओन्से फंड लोन की दर कम होकर अस्थायी रूप से जिओन्से मांग बढ़ सकती है, लेकिन मूल रूप से जिओन्से आपूर्ति की कमी की स्थिति में यह जिओन्से कीमत बढ़ने के दबाव के रूप में काम कर रहा है। वास्तव में सितंबर में सियोल अपार्टमेंट जिओन्से कीमतें पिछले महीने की तुलना में 0.3% बढ़ीं, मासिक किराए में बदलाव तेज होने के बावजूद भी बढ़ने की प्रवृत्ति जारी रही।

विशेष रूप से मासिक किराया बाजार में ब्याज दर कटौती का प्रभाव सीमित है। मासिक किराया मकान मालिकों की निवेश रिटर्न अपेक्षाओं से सीधे जुड़ा है, और ब्याज दर की तुलना में आसपास के बाजार मूल्य और आपूर्ति-मांग स्थिति से अधिक प्रभावित होता है। बल्कि संपत्ति मूल्य वृद्धि की अपेक्षा बढ़ने से किराया बढ़ने का दबाव बढ़ सकता है।

हाउसिंग अर्बन गारंटी कॉर्पोरेशन (HUG) द्वारा जारी आंकड़ों के अनुसार, 2025 की तीसरी तिमाही में हाउसिंग पेंशन आवेदन पिछले साल की समान अवधि की तुलना में 25% बढ़े। यह अप्रत्यक्ष रूप से दर्शाता है कि बुजुर्ग गृह स्वामी किराया आय सुरक्षित करने के लिए मासिक किराए की गतिविधियां बढ़ा रहे हैं।

नीतिगत प्रतिक्रिया और सीमाएं

सरकार आवास बोझ को कम करने के लिए विविध नीतियां लागू कर रही है, लेकिन मौलिक समाधान तैयार करने में सीमाएं दिखा रही है। किराया संरक्षण कानून के जिओन्से गारंटी बीमा अनिवार्यकरण ने जिओन्से बाजार स्थिरीकरण में योगदान दिया है, लेकिन साथ ही मकान मालिकों के मासिक किराए में बदलाव को तेज़ करने का दुष्प्रभाव भी हुआ है। मासिक किराया सीमा निर्धारण की चर्चा भी है, लेकिन किराया आपूर्ति में कमी की चिंता भी अधिक है।

आपूर्ति विस्तार के लिए तीसरे चरण के नए शहर विकास और GTX कनेक्टेड विकास भी चल रहा है, लेकिन वास्तविक निवास 2028 के बाद ही संभव है, तत्काल आपूर्ति कमी के समाधान में सीमित है। इसके अलावा निर्माण लागत वृद्धि और नियमन सख्तीकरण के कारण नई आपूर्ति की बिक्री कीमत भी लगातार बढ़ रही है, सामान्य जनता की आवास स्थिरता सुनिश्चित करने में मौलिक कठिनाई है।

विशेषज्ञ 2025 की दूसरी छमाही में भी इस प्रवृत्ति के जारी रहने का अनुमान लगाते हैं। जिओन्से बाजार का संरचनात्मक परिवर्तन पहले से ही अपरिवर्तनीय स्तर पर पहुंच गया है, और मासिक किराया 10 लाख वॉन युग सियोल क्षेत्र में नया मानक बनने की संभावना है। इस स्थिति में सरकारी आपूर्ति विस्तार नीति के साथ-साथ किराया बोझ कम करने के लिए वास्तविक सहायता योजना तैयार करना तत्काल चुनौती बन गई है।

अंततः कोरियाई आवास किराया बाजार जिओन्से केंद्रित से मासिक किराया केंद्रित की पूर्ण पैराडाइम शिफ्ट से गुजर रहा है, और यह परिवर्तन केवल बाजार समायोजन से आगे बढ़कर आवास संस्कृति के मौलिक परिवर्तन को दर्शाता है। आपूर्ति की कमी और उच्च आवास बोझ की दोहरी चुनौती में सामान्य नागरिकों की आवास स्थिरता सुनिश्चित करने के लिए व्यापक और दीर्घकालिक नीतिगत प्रतिक्रिया की तत्काल आवश्यकता है।