एचडीसी हुंदाई डेवलपमेंट ने डोंगटान2 न्यू सिटी में 'होयेओन सेंट्रल आई'पार्क' मॉडल हाउस खोला: प्राइम जीटीएक्स-ए स्थान ने ऊंची कीमतों के बावजूद प्री-सेल उन्माद छेड़ा
एचडीसी हुंदाई डेवलपमेंट कंपनी ने 27 सितंबर, 2025 को ह्वासियोंग, ग्यंगी प्रांत के डोंगटान2 न्यू सिटी में "एचडीसी होयेओन सेंट्रल आई'पार्क" के लिए मॉडल हाउस खोला—एक 1,248-यूनिट आवासीय कॉम्प्लेक्स जो दक्षिण कोरिया की क्रांतिकारी जीटीएक्स-ए हाई-स्पीड रेल सिस्टम के प्रीमियम लाभार्थी के रूप में स्थित है जिसने मौलिक रूप से सियोल की कम्यूटर भूगोल को बदल दिया है, पहले दूर के उपनगरीय क्षेत्रों को 25 मिनट से कम समय में गंगनम के बिजनेस डिस्ट्रिक्ट से जोड़कर, जीटीएक्स स्टेशनों की पैदल दूरी के भीतर संपत्तियों के लिए अभूतपूर्व मांग पैदा करके जहां कम्यूट समय जो पहले पारंपरिक सबवे और बस नेटवर्क के माध्यम से 90 मिनट से अधिक होता था, 20-मिनट एक्सप्रेस यात्राओं में संकुचित हो गया है, जीटीएक्स-ए लाइन के मार्च 2024 में परिचालन शुरुआत के बाद से व्यापक रियल एस्टेट बाजार शीतलन प्रवृत्तियों के बावजूद स्टेशन-आसन्न विकास में संपत्ति मूल्यों को 30-50% ऊपर की ओर धकेलना जो सियोल के पारंपरिक आवासीय इलाकों को प्रभावित कर रही हैं।
अमेरिकी पाठकों के लिए, जीटीएक्स (ग्रेट ट्रेन एक्सप्रेस) सिस्टम कोरिया के न्यूयॉर्क के मेट्रो-नॉर्थ या सैन फ्रांसिस्को की बार्ट सिस्टम जैसी क्षेत्रीय रेल एक्सप्रेस सेवाओं के समकक्ष का प्रतिनिधित्व करता है, लेकिन काफी अधिक अधिकतम गति (180 किमी/घंटा बनाम अधिकांश अमेरिकी कम्यूटर रेल के लिए 80-110 किमी/घंटा) और स्टेशन स्पेसिंग के साथ जो विशेष रूप से दूर के उपनगरों को केंद्रीय व्यापारिक जिलों से जोड़ने वाले सुपर-कम्यूटर कॉरिडोर बनाने के लिए डिज़ाइन किया गया है—बुनियादी ढांचा निवेश पैटर्न जो वाशिंगटन डी.सी. (मेट्रो सिल्वर लाइन टू डुल्स) या लॉस एंजिल्स (पर्पल लाइन एक्सटेंशन) जैसे शहरों में नियोजित ट्रांजिट-उन्मुख विकास रणनीतियों को दर्पण करते हैं जहां नए रेल कनेक्शन तत्काल संपत्ति मूल्य वृद्धि और स्टेशन क्षेत्रों के आसपास आवासीय विकास एकाग्रता को ट्रिगर करते हैं, हालांकि कोरियाई कार्यान्वयन समर्पित एक्सप्रेस ट्रैक इन्फ्रास्ट्रक्चर और राष्ट्रीय परिवहन योजनाकारों और स्थानीय नगरपालिका सरकारों के बीच आक्रामक स्टेशन-क्षेत्र विकास समन्वय के माध्यम से अधिक गति और आवृत्ति लाभ प्राप्त करता है।
ग्रेटर सियोल रियल एस्टेट डायनामिक्स पर जीटीएक्स-ए सिस्टम का प्रभाव
जीटीएक्स-ए लाइन, जो लगभग दो दशकों की योजना और निर्माण के बाद मार्च 2024 में परिचालन बन गई, ने मेट्रोपॉलिटन सियोल के परिवहन बुनियादी ढांचे में क्रांति ला दी है, हाई-स्पीड रेल कनेक्शन बनाकर जो भीड़भाड़ वाले पारंपरिक सबवे नेटवर्क के कई स्थानीय स्टॉप्स को बाईपास करते हैं, डोंगटान (सियोल के शहर केंद्र से 40 किलोमीटर दक्षिण में स्थित) जैसे दूरदराज के शहरों से गंगनम और सैमसंग-डोंग के मुख्य व्यापारिक जिलों तक यात्रा समय को कई स्थानान्तरण की आवश्यकता वाले पारंपरिक ट्रांजिट रूट्स के माध्यम से 90-120 मिनट से घटाकर सीधी जीटीएक्स एक्सप्रेस सेवाओं पर 19-25 मिनट कर दिया है, जिससे सियोल के कार्यालयी कर्मचारी आबादी के लिए आवासीय स्थान निर्णय मौलिक रूप से बदल गए हैं जो पहले दूर के उपनगरों में आवास वहनीयता और 3-4 घंटे की दैनिक कम्यूट समय के बीच कड़े ट्रेड-ऑफ का सामना करते थे जो काम के घंटों के बाहर पारिवारिक जीवन या व्यक्तिगत गतिविधियों के लिए सीमित समय छोड़ता था।
होयेओन सेंट्रल आई'पार्क की जीटीएक्स-ए डोंगटान स्टेशन से केवल 5 मिनट पैदल की दूरी की स्थिति इस परिवहन क्रांति के लिए आदर्श लाभार्थी प्रोफ़ाइल का प्रतिनिधित्व करती है, निवासियों को सियोल के गंगनम वित्तीय जिले में पेशेवर करियर बनाए रखने की क्षमता प्रदान करती है (जहां औसत वार्षिक वेतन ₹60 मिलियन / $45,000 अमेरिकी डॉलर से अधिक है, राष्ट्रीय औसत से लगभग 40% अधिक) जबकि ह्वासियोंग के योजनाबद्ध नए शहरों में अधिक विशाल और किफायती आवास में रहते हुए जहां 84㎡ (903 वर्ग फुट) तीन-बेडरूम अपार्टमेंट ₹1.5-1.8 बिलियन ($1.1-1.35 मिलियन) खर्च होते हैं, गंगनम के आवासीय इलाकों में समकक्ष संपत्तियों से लगभग 40-50% कम महंगे जहां समान आकार की इकाइयां ₹3 बिलियन ($2.25 मिलियन) से अधिक होती हैं और अक्सर सूचीकरण के दिनों के भीतर बिक जाती हैं सियोल के परिपक्व शहरी कोर में सीमित आपूर्ति के कारण जहां नया आवासीय निर्माण गंभीर भूमि उपलब्धता सीमाओं और स्थापित इलाकों में उच्च घनत्व विकास पर नियामक प्रतिबंधों का सामना करता है।
एचडीसी हुंदाई डेवलपमेंट के एक अधिकारी ने कहा: "जीटीएक्स-ए के खुलने ने डोंगटान के स्थितिगत मूल्य को दूर के कम्यूटर उपनगर से सियोल-आसन्न आवासीय गंतव्य में मौलिक रूप से बदल दिया। विशेष रूप से, डोंगटान स्टेशन से 5-मिनट पैदल की दूरी के भीतर अल्ट्रा-निकटता वर्तमान बाजार में अतुलनीय प्रतिस्पर्धात्मकता का प्रतिनिधित्व करती है जहां स्टेशन पहुंच समय सीधे संपत्ति मूल्यों के साथ सहसंबंधित होता है—5-मिनट पैदल त्रिज्या के भीतर अपार्टमेंट 10-15 मिनट पैदल या जीटीएक्स स्टेशनों तक पहुंचने के लिए बस कनेक्शन की आवश्यकता वाली संपत्तियों पर 15-20% प्रीमियम कमांड करते हैं।" यह स्थान प्रीमियम खरीदार की पहचान को दर्शाता है कि 20-23 मिनट बनाम 30-35 मिनट (स्टेशनों तक पहुंचने के लिए फीडर बस कनेक्शन की आवश्यकता वाली संपत्तियों के लिए) की निरंतर दैनिक कम्यूट सालाना 40-60 घंटे की बरामद समय में जमा होती है जिसे सियोल के कुख्यात रश ऑवर भीड़भाड़ की अवधि के दौरान ट्रैफिक में बैठने या कनेक्टिंग बस सेवाओं की प्रतीक्षा के बजाय पारिवारिक गतिविधियों, व्यायाम या पेशेवर विकास के लिए आवंटित किया जा सकता है।
कॉम्प्लेक्स सुविधाएं और यूनिट मिक्स रणनीति
एचडीसी होयेओन सेंट्रल आई'पार्क 59㎡ से 114㎡ (लगभग 635-1,225 वर्ग फुट) तक विविध यूनिट कॉन्फ़िगरेशन प्रदान करता है, कुल 1,248-यूनिट इन्वेंट्री में से 84㎡ तीन-बेडरूम यूनिट्स 520 यूनिट्स के साथ बहुलता बनाते हैं—यूनिट साइज़िंग रणनीति जो सीधे दक्षिण कोरिया के प्रमुख घरेलू जनसांख्यिकीय लक्ष्य विवाहित जोड़ों का 1-2 बच्चों के साथ जिन्हें तीन बेडरूम की आवश्यकता होती है (माता-पिता का बेडरूम, बच्चों का साझा या अलग बेडरूम लिंग संरचना के आधार पर, और बुजुर्ग माता-पिता के आवास या होम ऑफिस उपयोग के लिए लचीला कमरा) जबकि ₹2 बिलियन ($1.5 मिलियन) के नीचे कुल आवास लागत बनाए रखने की कोशिश करते हुए जिसमें मॉर्गेज, रखरखाव शुल्क और संपत्ति कर शामिल हैं जो सामूहिक रूप से सियोल के महंगे मेट्रोपॉलिटन आवास बाजार में विशिष्ट दोहरी-आय घरेलू आय का 35-45% उपभोग करते हैं।
प्रीमियम स्थापत्य सुविधाओं में 2.4-मीटर छत की ऊंचाई (लगभग 7.9 फुट, कोरिया के मानक 2.0-2.2 मीटर आवासीय छत ऊंचाई से लगभग 20% अधिक), व्यापक बे खिड़कियां जो बढ़ी हुई प्राकृतिक रोशनी प्रदान करती हैं जो दिन के समय बिजली की खपत को कम करती है जबकि प्राकृतिक प्रकाश के बढ़े हुए एक्सपोज़र के माध्यम से मनोवैज्ञानिक कल्याण में सुधार करती है (कोरियाई आवासीय संस्कृति में विशेष रूप से महत्वपूर्ण जहां कई कार्यालयी कर्मचारी सर्दियों के महीनों के दौरान सूर्योदय से पहले घर छोड़ते हैं और सूर्यास्त के बाद लौटते हैं), और एकीकृत वायु शुद्धीकरण सिस्टम शामिल हैं जो सियोल मेट्रोपॉलिटन क्षेत्र की लगातार बारीक धूल प्रदूषण समस्याओं को संबोधित करते हैं जहां पीएम2.5 सांद्रता अक्सर WHO अनुशंसित सीमा से अधिक हो जाती है वसंत महीनों के दौरान जब चीन के गोबी रेगिस्तान से पीले धूल तूफान स्थानीय औद्योगिक उत्सर्जन के साथ मिलकर खतरनाक वायु गुणवत्ता स्थितियां बनाते हैं जिनके लिए श्वसन स्वास्थ्य प्रभावों से बच्चों और बुजुर्ग परिवारी सदस्यों की सुरक्षा के लिए इनडोर वायु निस्पंदन की आवश्यकता होती है।
प्रीमियम मूल्य निर्धारण को सही ठहराने के लिए डिज़ाइन की गई सामुदायिक सुविधाओं में पेशेवर-ग्रेड कार्डियोवास्कुलर और शक्ति प्रशिक्षण उपकरण के साथ आधुनिक फिटनेस सेंटर, समर्पित बच्चों के पठन क्षेत्रों और अध्ययन कक्षों के साथ पुस्तकालय जो कोरिया की शिक्षा-गहन संस्कृति का समर्थन करते हैं जहां प्राथमिक और मध्य विद्यालय के छात्र नियमित रूप से स्कूल के बाद अकादमी उपस्थिति सहित दैनिक 10-12 घंटे अध्ययन करते हैं, जलवायु नियंत्रण के साथ बच्चों के इनडोर प्लेरूम जो मौसमी मौसम भिन्नताओं से स्वतंत्र वर्ष भर के उपयोग की अनुमति देते हैं, और गोल्फ अभ्यास रेंज शामिल हैं जो कोरिया की व्यापारिक संस्कृति की आपूर्ति करते हैं जहां गोल्फ कॉर्पोरेट उन्नति के लिए प्राथमिक नेटवर्किंग गतिविधि के रूप में काम करता है जिसमें अनुमानित 30% मध्यम-प्रबंधन और कार्यकारी-स्तर के व्यापारिक संबंध कोरिया के कई सार्वजनिक और निजी गोल्फ कोर्स पर गोल्फ क्लब सदस्यता और नियमित सप्ताहांत गोल्फ आउटिंग के माध्यम से शुरू या बनाए रखे जाते हैं।
मूल्य निर्धारण रणनीति और बाजार विवाद
एचडीसी की अनुमानित प्री-सेल मूल्य निर्धारण ₹6-9 मिलियन प्रति 3.3㎡ (लगभग $4,500-6,750 प्रति 35.5 वर्ग फुट, $1,350-2,025 प्रति वर्ग फुट के बराबर) होयेओन सेंट्रल आई'पार्क को डोंगटान2 के आवासीय बाजार के ऊपरी छोर पर स्थित करती है, लोकप्रिय 84㎡ तीन-बेडरूम यूनिट्स के लिए लगभग ₹1.5-1.8 बिलियन ($1.1-1.35 मिलियन) की कुल कीमतों में अनुवाद करती है—मूल्य निर्धारण स्तर जो डोंगटान2 में आसपास के कॉम्प्लेक्सों को काफी पार करते हैं जहां जीटीएक्स स्टेशनों से 10-15 मिनट स्थित विकास में समान आकार की इकाइयां ₹1.2-1.4 बिलियन रेंज ($900,000-1.05 मिलियन) में बेची गई हैं, लगभग 25-30% स्थान प्रीमियम बनाते हुए जो मुख्य रूप से 5-मिनट जीटीएक्स स्टेशन निकटता के लिए जिम्मेदार है जिसे एचडीसी ऊंची कीमतों के माध्यम से पकड़ने का प्रयास कर रहा है जो मानता है कि खरीदार दैनिक कम्यूट घर्षण को कम करने और सियोल के समय-सीमित पेशेवर कार्यबल के लिए समय दक्षता को अधिकतम करने के लिए पर्याप्त प्रीमियम का भुगतान करेंगे।
रियल एस्टेट उद्योग विश्लेषक मूल्य निर्धारण स्थिरता पर मिश्रित दृष्टिकोण व्यक्त करते हैं। एक उद्योग स्रोत ने नोट किया: "जीटीएक्स प्रीमियम स्पष्ट रूप से उन स्तरों पर कीमतों में शामिल है जो गंगनम कार्यालयी कर्मचारियों से निरंतर मजबूत मांग मानता है जो न्यूनतम कम्यूट दंड के साथ किफायती पारिवारिक आवास की तलाश कर रहे हैं। बाजार स्वीकृति इस बात पर निर्भर करती है कि प्री-सेल लॉटरी प्रक्रिया के दौरान वास्तविक सब्सक्रिप्शन प्रतियोगिता—यदि सब्सक्रिप्शन दरें 5:1 (प्रति उपलब्ध यूनिट पांच आवेदक) से अधिक हो जाती हैं, तो मूल्य निर्धारण मान्य हो जाएगा और संभावित रूप से भविष्य के विकास के लिए फ्लोर सेट करेगा। हालांकि, यदि प्रतियोगिता 3:1 से नीचे रहती है, तो यह सुझाता है कि एचडीसी ने वर्तमान मूल्य बिंदुओं पर जीटीएक्स निकटता प्रीमियम के लिए खरीदार की भुगतान करने की इच्छा को कम आंका है।" यह सब्सक्रिप्शन अनुपात पद्धति नए अपार्टमेंट प्री-सेल के लिए कोरिया के मानक बाजार सत्यापन तंत्र का प्रतिनिधित्व करती है जहां डेवलपर्स क्रमिक यूनिट बिक्री के बजाय प्रतिस्पर्धी लॉटरी प्रक्रियाओं के माध्यम से मांग को मापते हैं, पारदर्शी मूल्य खोज क्षण बनाते हैं जो तुरंत प्रकट करते हैं कि मूल्य निर्धारण बाजार मांग स्तरों के साथ संरेखित है या नहीं।
संभावित खरीदार भावना इस मूल्य निर्धारण बहस को दर्शाती है। जबकि कुछ संभावित खरीदार मूल्य निर्धारण की आलोचना "सार्वजनिक बुनियादी ढांचा निवेश से अत्यधिक मुनाफाखोरी जहां करदाताओं ने जीटीएक्स निर्माण को वित्तपोषित किया लेकिन निजी डेवलपर्स सभी स्थान मूल्य प्रशंसा को पकड़ते हैं" के रूप में करते हैं, अन्य मूल्य निर्धारण का बचाव "स्थान मूल्य को देखते हुए उचित—जब आप 30-साल की निवास अवधि में 60-90 मिनट दैनिक समय बचत की गणना करते हैं, तो वह 1,800-2,700 घंटे की बरामद जीवन समय है जो महत्वपूर्ण प्रीमियम भुगतान के लायक है, छोटी कम्यूट से कम परिवहन लागत और कार स्वामित्व आवश्यकताओं के उन्मूलन का उल्लेख नहीं करना जिसकी कई दूर के उपनगरीय निवासियों को स्टेशन पहुंच के लिए आवश्यकता होती है।" यह बहस व्यापक कोरियाई आवास नीति चर्चाओं को दर्पण करती है कि सार्वजनिक परिवहन बुनियादी ढांचा निवेश से आर्थिक लाभ को निजी भूमि मालिकों, संपत्ति डेवलपर्स और सामान्य करदाताओं के बीच कैसे वितरित किया जाए जो निर्माण को वित्तपोषित करते हैं लेकिन परिणामी संपत्ति मूल्य प्रशंसा से सीधे लाभ नहीं उठा सकते हैं।
प्री-सेल पंजीकरण अक्टूबर 2025 की शुरुआत में निर्धारित है, निर्माण पूर्णता और निवासी मूव-इन 2028 के लिए योजनाबद्ध है—तीन साल की निर्माण समयसीमा जो कोरियाई निर्माण उद्योग की अत्यधिक कुशल अपार्टमेंट भवन प्रक्रियाओं को दर्शाती है जो मॉड्यूलर निर्माण तकनीकों, मानकीकृत यूनिट डिज़ाइन और आक्रामक निर्माण कार्यक्रमों का उपयोग करती है जो आमतौर पर ग्राउंडब्रेकिंग से कब्जे तक 30-36 महीनों के भीतर बड़े अपार्टमेंट कॉम्प्लेक्स प्रदान करती है, संयुक्त राज्य अमेरिका में तुलनीय आवासीय विकास की तुलना में काफी तेज़ जहां बड़े अपार्टमेंट कॉम्प्लेक्स के लिए निर्माण समयसीमा आमतौर पर विभिन्न निर्माण पद्धतियों, श्रम प्रथाओं और नियामक अनुमोदन प्रक्रियाओं के कारण 4-5 साल तक विस्तृत होती है।
स्रोत: कोरिया ट्रेंडी न्यूज़
0 टिप्पणियाँ