सियोल अपार्टमेंट बाज़ार परिवर्तन: जियोन्से का पतन और मासिक किराए का युग

दक्षिण कोरिया की unique housing system—Jeonse (전세, lump-sum deposit rental)—2025 में dramatic decline देख रही है। Seoul के major districts (Gangnam, Songpa, Seocho) में, Jeonse contracts 2024 के comparison में 35% गिरे, जबकि monthly rent (월세, Wolse) contracts 40% बढ़े। यह shift fundamental है—Jeonse, जो decades तक dominant rental model था, अब obsolete हो रहा है। Reason: rising interest rates (Bank of Korea base rate 3.25%) ने landlords को incentivize किया कि वे monthly rent prefer करें (higher returns), जबकि tenants के लिए Jeonse deposits afford करना मुश्किल हो गया है।

भारतीय संदर्भ में, Jeonse system कुछ ऐसा है: tenant landlord को ₹3-5 करोड़ lump-sum deposit देता है (interest-free), और rent-free रहता है 2 साल। Contract end पर, full deposit वापस मिलता है। यह pagdi system (Mumbai में prevalent) के समान है—लेकिन Korea में यह mainstream था। Landlords deposit को invest करके income generate करते थे (real estate, stocks)। लेकिन अब, जब interest rates high हैं (3.25%), landlords monthly rent prefer करते हैं—क्योंकि वह immediate cash flow देता है। Tenants के लिए, ₹3-5 करोड़ deposit arrange करना बहुत challenging है—especially युवा professionals के लिए।

जियोन्से से वोल्से की ओर संक्रमण

Seoul National University Economics Professor Lee Joon-hyeok explain करते हैं: "Jeonse-to-Wolse shift macroeconomic forces से driven है। 2022 तक, interest rates बहुत low थे (1.25%)—landlords Jeonse deposits से real estate में invest करके 5-8% returns earn करते थे। लेकिन 2023-2025 में, rates 3.25% तक बढ़ गए—अब bank deposits ही 3.5% return देते हैं। तो landlords को Jeonse का advantage नहीं दिखता—वे monthly rent prefer करते हैं जो 4-5% annual yield देता है (property value के comparison में)।"

Tenants perspective: Jeonse deposit afford करना mushkil हो गया है। Average Gangnam apartment का Jeonse deposit ₹5 करोड़+ है—युवा couple के लिए, यह 5-7 साल की savings है। Bank loans available हैं (Jeonse loans), लेकिन 4-5% interest के साथ—जो monthly burden create करता है। Result: many tenants Wolse shift कर रहे हैं—₹1.5-2 लाख monthly rent + ₹50 लाख small deposit। यह financially ज्यादा manageable है। Government data: 2023 में Jeonse contracts 60% थे Seoul में, 2025 में केवल 35%—dramatic shift। अगला 5 years में, experts predict करते हैं कि Jeonse completely disappear हो सकता है—Wolse dominant model बनेगा।

भारत के लिए सबक और नीतिगत निहितार्थ

Korea का Jeonse-to-Wolse transition भारत के rental market के लिए relevant है। India में, security deposits typically 2-3 months rent होते हैं (₹1-2 लाख for ₹50,000/month rent)—लेकिन कुछ cities (Mumbai, Bangalore) में pagdi या high deposits common हैं। Korean experience दिखाता है कि macroeconomic factors (interest rates) rental systems को fundamentally change कर सकते हैं। अगर India में interest rates rise करते हैं (currently RBI repo rate 6.5%), तो landlords monthly rent prefer कर सकते हैं high deposits के बजाय।

Policy perspective: Korean government ने tenant protection measures introduce किए—rent increase cap (annual 5% max), longer lease terms (2 years standard, optional 4 years), और dispute resolution mechanisms। ये measures Wolse era में tenants को protect करते हैं। India को similar regulations चाहिए—currently, rental laws state-wise vary करते हैं, और tenant rights weak हैं। Model Tenancy Act (2021) अच्छी शुरुआत है, लेकिन enforcement weak है। Seoul का experience यह lesson देता है: जब rental systems shift होते हैं, तो proactive government intervention जरूरी है—ensure करने के लिए कि vulnerable tenants exploit न हों। Jeonse का decline एक era का end है—और Wolse युग की शुरुआत। भारत को इस transition observe करना चाहिए—और अपने rental market के लिए future-ready policies design करनी चाहिए।

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मूल कोरियाई लेख पढ़ें: Trendy News Korea